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Achat immobilier : comment se protéger quand on est une famille recomposée ?

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L’acquisition d’un bien immobilier, c’est un grand projet. Qu’on soit célibataire, en couple, retraité ou à la tête d’une famille recomposée, cela ne se fait pas sur un coup de tête. Au moment de passer devant le notaire pour signer l’acte d’achat, il est essentiel d’avoir pensé à tout pour se protéger ainsi que ses proches.
 

Pour une famille recomposée, le choix d’un nouveau toit est un grand enjeu. C’est l’occasion de créer une nouvelle harmonie en terrain neutre et de construire de nouveaux espaces et repères pour chacun. Il faut donc réfléchir au projet en profondeur. Alors, quel statut légal privilégier pour son couple avant un achat immobilier ? 

Comment protéger ses enfants lors de l’achat d’un bien dans une famille recomposée ? Et, à l'inverse, comment protéger son conjoint en cas de décès ? 

Nous avons rencontré et interrogé un notaire pour répondre à ces questions complexes.

Que prévoit la loi selon le statut du couple ?

Lorsque nous avons interrogé le notaire à propos des questions à se poser concernant l’achat immobilier d’une famille recomposée, il a immédiatement indiqué que « le statut du couple était la première chose à observer car la loi confère différents droits selon la situation ». En effet, selon votre statut – couple marié, cohabitants légaux ou cohabitants de fait –, les implications sont différentes.

Qu’en est-il concrètement ?

1) Dans le cas d’un couple marié, la protection est la plus importante. Le régime matrimonial peut également donner une orientation quant à la propriété de l’un ou de l’autre. « En effet, le caractère propre ou indivis (c’est-à-dire que les époux sont copropriétaires du bien) va jouer au moment d’une séparation ou d’un décès », explique le notaire. En cas de décès, le conjoint survivant reçoit l’usufruit (le droit d’utiliser les biens et d’en recevoir les fruits jusqu’au décès de l’usufruitier) de l’entièreté de la succession du défunt. Les enfants, s’il y en a, vont en recevoir la nue-propriété (le droit de posséder les biens sans les utiliser ou en percevoir les fruits). Au sein d’une famille recomposée, si les conjoints ont des enfants nés d’une précédente union et que l’entente n’est pas au rendez-vous, ceux-ci ne pourront donc pas obliger leur beau-parent à quitter la maison dont ils ont reçu la nue-propriété partielle ou totale. C’est une façon précieuse de protéger son conjoint.

Par conséquent, en ce qui concerne un bien immobilier, le conjoint survivant :

  • va recevoir l’usufruit de toute la maison si elle appartenait à 100% au conjoint décédé,
  • ou bien va garder la propriété de sa moitié de maison et recevoir l’usufruit de la moitié du défunt, s’ils la possédaient chacun à 50%.

Cela protège déjà réellement le conjoint, c’est pourquoi le statut le plus solide sur le plan légal est celui conféré par le mariage. Cependant, il y a différents moyens d’augmenter ou restreindre les droits successoraux :

  • Un testament peut être établi pour les diminuer. Cependant, l’époux survivant ne peut pas être privé, au minimum, de l’usufruit de la moitié de la succession. 
     
  • Il est aussi possible d’indiquer qu’on laisse une partie de sa succession en pleine propriété à son conjoint, via un testament, une mention dans le contrat de mariage ou une donation. Ce principe est plus simple si le couple n’a pas d’enfants car ceux-ci bénéficient de droits réservataires (c’est-à-dire qu’ils ont droit au minimum à une part certaine de l’héritage).
     

La prudence est de mise concernant les testaments. En effet, les différents droits ci-dessus prennent fin lorsqu’un couple divorce. Cependant, il faut également penser à annuler un potentiel testament en faveur de son ex-conjoint rédigé pendant le mariage, au risque de le voir recevoir une part de l’héritage. Il est tout à fait possible de changer son testament autant de fois que souhaité car, comme l’explique notre Code civil, un testament est « un acte, révocable à tout moment, par lequel le testateur dispose de tout ou partie de ses biens pour le temps où il ne sera pas en vie ».

2) Dans le cas d’un couple cohabitant légal, la situation est plus fragile, précise le notaire consulté. En effet, la loi prévoit que le cohabitant survivant reçoit l’usufruit de la résidence commune (la totalité si le bien appartenait à 100% au défunt ou l’usufruit de la moitié du bien s’il leur appartenait à 50-50).

Cependant, à l’inverse des époux, les cohabitants légaux peuvent être déshérités, par le biais d’un testament ou d’une donation avant le décès. Dans le cas d’une famille recomposée, cela peut donc être une façon de favoriser ses enfants nés d’une précédente union. 

À l’inverse, pour protéger le conjoint survivant, il est néanmoins possible de prévoir une clause d’accroissement, c’est-à-dire un contrat qui lui garantit d’hériter soit de l’usufruit soit de l’entière propriété de la résidence commune.

3) Dans le cas de partenaires cohabitants de fait, la loi ne prévoit rien, prévient le notaire. Il faut donc être prudent car, si le bien immobilier appartenait totalement au conjoint décédé, le survivant n’aura aucun droit dessus. En effet, un cohabitant de fait ne fait pas partie des héritiers de son conjoint : il n’a donc aucun droit sur la succession. 

Si vous avez divorcé, que vous vous êtes remis en couple mais que vous souhaitez garder un statut de cohabitants de fait, il existe malgré tout des façons de vous protéger :

  • Le testament permet de transmettre une partie de ses biens à son conjoint, même si les enfants sont les héritiers réservataires. Cependant, le notaire précise que les droits de succession vont être importants car il ne s’agit pas d’un héritier direct.
     
  • Il est aussi envisageable de faire une donation, même si les droits sont également importants.
     
  • Enfin, le notaire explique qu’il est possible d’ajouter une clause dans l’acte d’achat du bien. Un notaire peut tout à fait prévoir cela et, si un surcoût intervient, cela reste moins cher que des droits de succession.
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Que se passe-t-il dans le cas d’un décès avec des enfants mineurs ?

Lorsqu’un enfant mineur perd l’un de ses parents, c’est le parent biologique survivant qui a un devoir d’administration et de gestion de l’héritage de son fils ou de sa fille. Si vous vous inquiétez de savoir que votre ex-conjoint aura une prise sur vos biens en cas de décès, rassurez-vous. 

Le notaire explique en effet que, « pour tout acte important concernant le patrimoine de l’enfant mineur, c’est un juge de paix qui décide si c’est dans l’intérêt de l’enfant ou non ». Il s’agit donc d’un garde-fou pour protéger ses biens. Votre ex-conjoint ne pourra donc pas décider unilatéralement de vendre la résidence commune que vous partagez avec votre nouveau partenaire.

Le mot de la fin

Faire un achat immobilier est donc un acte complexe, notamment lorsqu’on est une famille recomposée. Le notaire consulté sur ce sujet précise donc que la pierre d’achoppement du projet doit être la réflexion préalable. Il est important d’anticiper toutes les situations possibles au mieux pour protéger son conjoint et ses enfants comme on le souhaite. 

N’hésitez donc pas à consulter un notaire ou un avocat pour poser toutes vos questions et être accompagné de la meilleure façon possible dans ces grandes décisions de vie.

Plus de conseils sur le couple dans ces articles : 

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